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アメリカ不動産投資の魅力Attractiveness of American real estate investment

アメリカ集合住宅投資の優位性

日米集合住宅の投資効果比較を行った場合、アメリカ集合住宅は「値上がり性」「高稼働率によるキャッシュフローの安定性」という面で優れています。
アメリカの「オフィス」、「商業施設」、「集合住宅」という投資用不動産の中で、「値上がり益」、「キャッシュフローの安定性(稼働率の安定性)」という面において、集合住宅が最も優れた投資対象となっています。
今後のアメリカ集合住宅は、①借家ニーズの高い35歳以下人口の増加と、②アメリカ景気回復に伴う雇用者数や世帯収入増加の見込みから、絶好調に向かうこと期待できます。

日米集合住宅の比較

アメリカではサブプライム危機以前の水準を超えて、集合住宅1棟あたりの価格が2.5倍以上上昇しています。
価格が右肩下がりの日本の住居不動産に対し、アメリカ集合住宅が優れたキャピタルゲインを達成していることがわかります。

日本とアメリカの集合住宅の稼働率の比較

日本の賃貸住宅は全国的に見て「家余り」の状態にあり、2010年1月時点で全体の2割以上が空室となっています。
一方、同時期の全米集合住宅の空室率は8%、2017年6月においては空室率がわずか4.4%と、高稼働率を誇っています。そのため、米国集合住宅はより安定的なキャッシュフロー収入が期待できます。

日米賃貸住宅空室率比較

  日本全国賃貸住居空室率 アメリカ全米集合住宅空室率
2017年6月 21.08% 4.40%
2010年1月 23.07% 8.00%
2017年6月

日本全国賃貸住居空室率

21.08%

アメリカ全米集合住宅空室率

4.40%
2010年1月

日本全国賃貸住居空室率

23.07%

アメリカ全米集合住宅空室率

8.00%

(出典) 全国賃貸住宅新聞社、REIS

日米中古住宅市場の比較

アメリカの中古住居不動産の市場規模は日本の約40倍と巨大であり、アメリカでは適正なメンテナンスを行っていれば中古不動産は価値を維持します。
また、アメリカはその中古不動産市場規模の大きさによる高い流動性から、日本の住宅不動産よりもより短期間での市場売却が可能となっています。

  年間新築住宅着工戸数
[万戸]
年間中古住宅流通戸数
[万戸]
中古住宅シェア
日本 109.3 17.1 14%
アメリカ 195.6 678.4 78%
比率(アメリカ/日本) 1.8倍 39.7倍
年間新築住宅着工戸数 [万戸]

日本

109.3

アメリカ

195.6

比率(アメリカ/日本)

1.8倍
年間中古住宅流通戸数 [万戸]

日本

17.1

アメリカ

678.4

比率(アメリカ/日本)

39.7倍
中古住宅シェア

日本

14%

アメリカ

78%

(出典)
 住宅・土地統計調査(平成20年)(総務省)、Statistical Abstract of the U.S. 2006を基にAAI作成

アメリカ 不動産アセットクラス別の比較

景気変動による稼働率変動の影響を受けにくいアメリカ集合住宅

アメリカ集合住宅は、オフィスや商業施設と比べて景気サイクルによる空室率変動の影響を受けにくく、歴史的にみて空室率が低水準で安定しています。
特にオフィスは景気後退期に空室率が大きく上昇し稼働が不安定となりますが、集合住宅ではそれほど空室率が上昇することもなく、オフィスや商業施設と比べ安定的なキャッシュフローをもたらしています。

米国雇用人口増加に伴い高まる集合住宅の稼働率

アメリカ集合住宅の稼働率は、既にサブプライムショック前の2005年~2006年頃の水準まで回復しています。
集合住宅稼働率は米国雇用人口と相関性があり、本格化するアメリカの経済成長に伴い雇用人口が増えることから、今後のアメリカ集合住宅の稼働率の高位安定が期待できます。

若い世代を中心に進む所有から賃貸へのシフト

アメリカにおける持家比率は、2004年をピークに減少が続いています。
その要因として、①融資条件の厳格化による住宅ローン取得の難化、②金融機関の差押え(foreclosure)による自宅退去、③職業選択時の柔軟性が高い借家への志向等、持家志向から賃貸志向への意識の変化、などがあります。

最も持家比率の減少率が高いのは「35歳以下の層」であり、その次に「35歳から44歳までの層」が続きます。持家を手放した層の約半数が両親の実家に同居、残りの半数が集合住宅等の借家住まいになっていると見られています。

アメリカ持家比率の変化率(2011年~2017年)

アメリカ持家比率の変化率(2003年~2012年)

(出典) U.S. Census Bureau’s Housing Vacancy Survey

借家需要が高い20歳から34歳人口は、1999年を底に右肩上がりに増えており、今後も増加が予想されます。
このように賃貸需要の高い若い年代層の増加により、今後も集合住宅の資産価値増大が期待できます。

アメリカ 20歳~34歳人口の推移と予想

アメリカ 20歳~34歳人口の推移と予想

(出典) U.S. Census Bureau
(※)2018年以降の数字は予測値

アメリカ集合住宅今後の見通し-まとめ

下図のような経路で、アメリカ集合住宅の「賃料上昇」と「安定稼働」が期待できます。

アメリカ集合住宅の賃料上昇と安定稼働に繋がる要因

アメリカ集合住宅の賃料上昇と安定稼働に繋がる要因

(出典) AAI作成

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